Taxe foncière et vente en viager : qui en a la charge ?

On ne compte plus les vendeurs qui s’interrogent sur la part qui leur revient lorsque la vente de leur bien immobilier s’effectue en viager. À l’Institut national de la rente viagère, la question revient sans relâche : quelles charges pèsent sur le vendeur au moment de céder son logement en viager ?

Le lien entre vente en viager et fiscalité est étroit, presque indissociable. Avant de fixer le prix de vente d’une maison ou d’un appartement en viager, il faut anticiper l’impact fiscal qui en découlera pour le vendeur.

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Vente en viager et fiscalité : tout commence à la signature

En matière de viager, les grands travaux et la taxe foncière sont à la charge de l’acquéreur. Mais quid de la fiscalité qui concerne le vendeur ?

Vendre en viager, c’est conclure un contrat immobilier à part. Le document détaille les obligations du crédirentier (vendeur) et du débirentier (acquéreur), tout en restant souvent muet sur les questions fiscales du côté du vendeur.

Frais de notaire et fiscalité lors de la vente

Le vendeur n’a pas de taxe à acquitter sur la vente elle-même, qu’il s’agisse d’un viager libre ou occupé. Ce sont les acquéreurs qui règlent les frais chez le notaire, comprenant diverses taxes, lesquelles représentent plus de 80 % des sommes déboursées à cette étape.

Taxation des plus-values

Si un impôt sur la plus-value doit s’appliquer, celui-ci est prélevé directement par le notaire sur le bouquet au moment de la cession. Voici les deux grandes situations à connaître :

1. Si le bien vendu constituait la résidence principale du vendeur ou s’il en était propriétaire depuis plus de 30 ans, il bénéficie d’une exonération totale sur la plus-value immobilière.
2. L’administration fiscale met à disposition un simulateur pour calculer la taxation sur la plus-value. Celle-ci se fonde sur le prix net vendeur, c’est-à-dire déduction faite des frais d’agence et des coûts inhérents à la vente (diagnostics, géomètre, etc.). En viager occupé, la valeur retenue pour la vente est diminuée du droit d’usage et d’habitation, qui doit être évalué rigoureusement par un expert du viager.

Pour illustrer : un vendeur qui détient son logement depuis plus de 30 ans et fait appel à un expert aguerri en viager n’aura rien à régler au moment de signer l’acte authentique.

Percevoir une rente viagère : quelle fiscalité pendant la durée de vie du contrat ?

Lorsque la vente s’accompagne d’une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle, le crédirentier doit déclarer ce revenu complémentaire et il sera imposé sur la somme perçue.

Le viager et la fiscalité avancent main dans la main, année après année.

Impôt sur le revenu : comment ça fonctionne vraiment ?

Les rentes viagères perçues en contrepartie de la vente d’un bien immobilier sont soumises à l’impôt sur le revenu, mais seule une fraction de leur montant est imposée.

Cette fraction dépend de l’âge du crédirentier au moment du premier versement de la rente (et non à la signature de l’acte). Ce taux, une fois fixé, ne bougera plus. Le montant global de la rente peut évoluer avec l’indice du coût de la vie, mais la part imposable reste figée à vie.

À noter : aucune déduction de frais ni abattement de 10% n’est applicable sur ces rentes.

L’article 158-6 du Code général des impôts fixe les taux d’imposition suivants :

• 70 % de la rente si le vendeur a moins de 50 ans à l’entrée en jouissance,
• 50 % entre 50 et 59 ans,
• 40 % entre 60 et 69 ans,
• 30 % au-delà de 70 ans.

Pour une rente versée à deux bénéficiaires (par exemple, un couple), l’assiette imposable est déterminée en fonction de l’âge du plus âgé au moment du premier versement.

Pour déclarer correctement, il suffit d’indiquer le montant brut des rentes viagères (cases 1AW à 1DW) sur la déclaration de revenus. L’administration fiscale se charge de calculer la fraction qui sera imposée.

Exemple concret :

M. Durand perçoit 980 € par mois soit 11 760 € à l’année. Ayant plus de 70 ans lors du premier paiement, la fraction imposable s’élève à 30 % de la rente, soit 3 528 €. Cette somme s’ajoute à ses autres revenus pour l’impôt. Dans son cas, la « remise » fiscale atteint 70 % de la rente totale.

Cependant, il devra aussi régler les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) sur cette part imposable : 17,2 % de 3 528 €, soit 606,81 €. Les taux évoluent selon la législation en vigueur.

À retenir :

• Pour une vente en viager occupé sans paiement de rente, aucune imposition n’est due sur la rente.
• En cas de vente d’une résidence principale ou d’un bien détenu depuis plus de 30 ans, le bouquet reste net d’impôt sur le revenu et de plus-value.

L’âge au moment du premier paiement est le facteur clé pour le calcul de l’imposition sur la rente.

Impôt sur la fortune immobilière : le cas du viager

Pour la vente de la résidence principale, une décote de 30 % s’applique systématiquement sur la valeur prise en compte (celle sur laquelle l’acheteur paie les frais de notaire).

Si vous vendez la nue-propriété à un tiers tout en conservant l’usufruit, chaque partie doit déclarer sa fraction selon un barème officiel :

Ce même calcul s’applique si le bien est vendu en viager occupé avec maintien du droit d’usage et d’habitation.

Petite précision : pour un bien occupé comme résidence principale, la valeur déclarée à l’IFI correspond à la valeur vénale du marché, amputée d’un abattement de 30 %. (source : Direction générale des finances publiques)

Pour approfondir la fiscalité du viager ou obtenir un accompagnement sur-mesure, s’adresser à un professionnel du secteur peut faire toute la différence. Dominique Charrier reste joignable pour en discuter. La vente en viager dessine un chemin fiscal parfois sinueux : mieux vaut s’y aventurer bien accompagné, plutôt que de découvrir les pièges au détour d’une case à cocher.