Une maison en Île-de-France avec un revenu inférieur à 3000€/mois. Voilà le genre de projet qui paraît inaccessible, tant les écarts sont flagrants d’un quartier à l’autre, d’une commune à la suivante. Tous les trimestres, L’Emprunteur Malin épluche les chiffres des notaires pour dresser l’état des lieux : quels sont les revenus nécessaires pour devenir enfin propriétaire d’une maison autour de Paris ? Les chiffres ne mentent pas, mais ils sont parfois plus nuancés qu’on ne l’imagine.
Voici ce que l’on sait : ces estimations reposent sur une hypothèse réaliste, avec un apport personnel de 10%, un prêt amortissable sur 20 ans à 1,41% (source : Crédit Housing janvier 2019). Les banques, elles, calculent le taux d’endettement à 33%, mais surveillent aussi le reste à vivre. Les prix affichés ici reflètent les transactions médianes observées par les notaires à Paris Île-de-France.
Acheter une maison dans la petite couronne de l’Île-de-France
La logique est implacable : plus on s’approche de Paris, plus le mètre carré grimpe. Les notaires l’attestent : à Tremblay-en-France (93), le prix médian d’une maison atteint 257 800€. À Montreuil (93), juste aux portes de la capitale, il grimpe à 473 100€. Le marché des maisons anciennes ne s’essouffle pas dans la région, et tout indique que la dynamique haussière ne faiblira pas de sitôt.
Même constat dans l’Est parisien : à Vitry-sur-Seine (94), il faut compter 397 900€ pour une maison ancienne. Un peu plus loin, à La Queue-en-Brie (94), le budget médian tombe à 294 200€.
En passant par le simulateur de mensualités, on observe qu’à ce niveau de prix, il faut prévoir 1408€ chaque mois. Pour acheter une maison en petite couronne, un ménage doit donc pouvoir justifier d’un revenu net minimum de 4266€ par mois, à condition de réunir toutes les autres exigences bancaires.
Comparaison des paiements mensuels
Pour ceux qui souhaitent comparer les offres de crédit, voici quelques exemples concrets de paiements mensuels selon le montant emprunté et la durée :
- 5 000€ sur 4 ans : Cetelem 117€/mois, Cofidis 129€/mois, Banque Casino 129€/mois, Yelloan 115€/mois, Cofinoga 117€/mois
- 10 000€ sur 5 ans : Cetelem 182€/mois, Cofidis 192€/mois, Banque Casino 182€/mois, Yelloan 185€/mois, Cofinoga 182€/mois
- 20 000€ sur 7 ans : Cetelem 278€/mois, Cofidis 288€/mois, Yelloan 287€/mois, Cofinoga 278€/mois
Ces simulations correspondent à des prêts personnels, sans inclusion de l’assurance emprunteur. Données collectées le 5 juin 2020 auprès de notre partenaire AWIN et sur le site de Yelloan. Les montants sont arrondis à l’euro supérieur et peuvent varier selon votre propre simulation.
À l’autre bout de l’échelle, les maisons anciennes à Saint-Maur-des-Fossés (94) se négocient à 629 400€. Pour un tel budget, il faut s’attendre à des mensualités de 3011€, ce qui implique un revenu net mensuel d’au moins 9125€. Chaque cas reste unique, mais les simulations donnent le ton.
Acheter des maisons dans l’Ouest de Paris
Dans les Hauts-de-Seine (92), le prix médian d’une maison s’établit à 621 600€. Mais la réalité locale varie fortement selon les villes.
À Antony (92), par exemple, les transactions médianes atteignent 538 700€. Un tel achat demande des mensualités de 2557€, soit un revenu net de 7749€ par mois. Pour un couple, cela représente environ 3875€ chacun.
À l’inverse, certaines communes affichent des tarifs nettement plus élevés. À Rueil-Malmaison (92), la médiane monte à 840 300€. Cela implique des mensualités de 4020€, accessibles uniquement à ceux qui peuvent justifier d’au moins 12 181€ nets par mois. Des montants qui placent ces acquéreurs parmi les plus aisés de la région.
Achetez votre maison dans la grande couronne de l’Île-de-France
Plus cher à Yvelines
Dans les Yvelines (78), les prix médians s’établissent à 374 400€. Cela correspond à des mensualités de 1791€, compatibles avec un revenu net de 5427€ par mois.
Cependant, certaines communes restent plus abordables. Aux Mureaux (78), une maison ancienne coûte en médiane 218 900€. Pour ce projet, il faut compter 1047€ par mois, soit un revenu minimum de 3172€ nets.
D’autres secteurs affichent des niveaux bien plus élevés : à Chatou (78), il faut viser 747 000€ pour une maison ancienne, soit 3574€ de mensualité sur 20 ans. Cela suppose de gagner au moins 10 830€ nets par mois pour que la banque suive.
Les moins chers en Val-d’Oise
Le Val-d’Oise reste une option intéressante pour ceux qui cherchent à limiter leur budget. Les maisons anciennes s’y vendent à 280 400€ en médiane, pour des mensualités de 1341€, ce qui requiert un revenu net de 4063€ par mois. Pour un couple, chacun devrait toucher environ 2031€.
À Saint-Ouen-l’Aumône (95), la médiane descend légèrement à 279 700€, soit 1338€ de remboursement mensuel, pour un revenu exigé de 4054€ nets.
En revanche, à Cormeilles-en-Parisis (95), le budget médian s’élève à 414 500€. Il faut alors prévoir 1983€ de mensualités, pour un revenu minimum de 6009€ nets par mois.
Acheter une maison à Essonne
En Essonne, le prix médian d’une maison ancienne se situe à 290 700€. Cela demande un crédit avec des remboursements de 1391€ par mois, donc un salaire net de 4215€.
À Vigneux-sur-Seine (91), la médiane descend à 275 900€. Pour ce montant, il faut compter 1320€ de mensualité, soit un revenu net de 4000€ par mois.
À Verrières-le-Buisson (91), le budget médian bondit à 669 100€. Il faut alors assumer des mensualités de 3201€, pour un revenu minimum de 9700€ nets par mois.
Seine-et-Marne : les maisons les moins chères d’Île-de-France
Globalement, la Seine-et-Marne propose les prix les plus doux de la région. Les maisons s’y négocient à 241 000€ en médiane. Pour ce montant, il faut compter 1153€ de mensualité (hors assurance) et un revenu d’au moins 3493€ nets par mois.
Certains secteurs tirent encore les prix vers le bas. À Coulommiers (77), la transaction médiane s’établit à 206 000€. Cela correspond à 986€ à rembourser chaque mois, accessible avec un revenu net de 2987€.
À l’opposé, acheter à Bussy-Saint-Georges (77) exige un budget médian de 452 200€, soit 2163€ de mensualité pour un revenu net de 6554€ par mois.
Précision sur les prix au m²
Il est utile de rappeler que le prix au mètre carré ne dit pas tout. Le rapport des notaires sur l’immobilier francilien ne décrit pas toujours l’évolution des tarifs, mais met surtout en lumière le budget réellement mobilisé par les acheteurs.
Par exemple, à Saint-Michel-sur-Orge (91), le prix médian des maisons a bondi de 7% en un an, atteignant 281 000€. La commune compte à peine 20 160 habitants, et les notaires n’y ont enregistré que 20 ventes de maisons anciennes entre juillet et septembre 2018.
Cet exemple illustre bien qu’une hausse du prix médian traduit parfois une évolution du profil des acquéreurs, capables d’investir plus ou de viser des biens mieux situés ou plus spacieux. Cela ne veut pas forcément dire que la même maison a pris de la valeur en douze mois.
À l’heure où la propriété reste un projet ambitieux, choisir sa commune revient à jongler entre aspirations, contraintes financières et perspectives d’avenir. L’équation n’a jamais été aussi claire… ni aussi exigeante.
