Qu’est-ce que le duh ?

Qu’est-ce que le duh ?

Le droit d’usage et de logement est un élément du calcul d’une rente viagère occupée. Qu’est-ce que le DUH ? Comment le calculer ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.

La DUH fiscale et le DUH économique : les grandes différences

Le droit d’utilisation et de logement (la définition de la DUH est disponible dans l’article sur les définitions de la rente viagère) peut être calculé de plusieurs façons par les notaires et les professionnels de la vie.

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Toutefois, il est important de noter que ces différences méthodologiques peuvent conduire à résultats totalement différents , en termes de quantité de bouquet ou de rente. Le droit d’utilisation et de logement fait partie des étapes du calcul d’une rente viagère occupée. Par conséquent, sa méthode de calcul ne doit pas être ignorée.

Je présente dans cet article le droit d’usage et résidentiel Calculé selon la méthode fiscale et la méthode économique.

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Évaluation fiscale de la DUH

Taux d’imposition

Article 669 du Le Code des impôts donne le taux à appliquer à la valeur marchande de la propriété afin d’obtenir l’usufruit et la nue propriété.

Âge de l’usufruit Valeur de l’usufruit Valeur de propriété nue
Moins de 21 90% 10%
De 21 à 30 ans 80% 20%
De 31 à 40 ans 70% 30%
De 41 à 50 ans 60% 40%
De 51 à 60 ans 50% 50%
De 61 à 70 ans 40% 60%
De 71 à 80 ans 30% 70%
De 81 à 90 ans 20% 80%
A partir de 91 ans 10% 90%

Limites de la méthode fiscale

Compte tenu des taux du tableau, nous notons les limites de ce type de calcul :

  • Le taux d’usufruit augmente de 10% par décennie. Les tarifs « ronds » sont pratiques… mais tellement simplistes ! Ces taux nous semblent très difficiles à justifier ;
  • Les taux changent par tanche de 10 ans. Le taux est donc le même pour une personne âgée de 81 ans et 90 ans ;
  • Ce tableau ne fait pas de distinction entre le sexe de l’usufruitier (et encore moins sa catégorie socio-professionnelle) ;
  • Aucune connexion n’est faite avec le loyer qui peut être généré par la propriété.

Calcul de l’impôt DUH

Jusqu’à présent, ce tableau nous permet d’évaluer la propriété et l’usufruit de la propriété. La méthode d’obtention de l’UH consiste alors à appliquer une réduction de 40 % à l’usufruit.

La méthode fiscale suppose que la valeur de l’UH est de 40 % de celle de l’usufruit.

Je suis réticent à appliquer une telle méthode. En effet, la justification de l’évaluation de la DUH selon l’usufruit est que l’usufruit peut louer le bien immobilier, contrairement au bénéficiaire de la DUH. Cet avantage supplémentaire entraînerait donc une valeur d’usufruit supérieure à la DUH.

Cependant, il faut se rappeler que l’usufruitier est responsable de pratiquement tous les travaux de la propriété. Il doit aussi payer les charges du propriétaire-bailleur, payer les taxes foncières et gérer le loyer et ses risques (dommages, impayés, congés…). Étant donné que cette charge financière n’est pas supportée par le bénéficiaire de la DUH, il me semble logique que la valeur de la DUH soit normalement bien supérieure à celle de l’usufruit.

Exemple de calcul

L’exemple de calcul que je vais prendre est de ma calculatrice de vie.

Pour que vous puissiez juger de la méthode, je prends l’exemple d’un homme de 80 ans qui souhaite vendre sa propriété dans une rente viagère occupée. La valeur marchande est de 200.000€, le bouquet de 50 000€.

Selon la méthode fiscale, l’usufruit est de 30% x 200,000€ = 60 000€. Le DUH s’élève donc à 60 000€ x 60 % = 36 000€. Étant donné que l’espérance de vie de ce créancier est estimée à 12 ans, nous estimons la pension à 36 000 €/ (12* 12) = 250€.

Le montant, qui peut être assimilé à celui du loyer, est dérisoire pour une propriété d’une valeur de 200 000€. Vous remarquerez que le de la DUH est indépendante de la valeur du bouquet.

Le développement économique de la DUH

Le développement économique de la DUH peut se faire de plusieurs façons. Je développerai ensuite la méthode par taux de rendement. En effet, je crois que c’est là la méthode qui permet de donner une image fidèle de la réalité économique de la transaction. Je vous conseille de l’utiliser bien que cette méthode soit plus complexe à mettre en œuvre que d’autres.

Par souci de simplification, nous pouvons considérer que le créancier a des obligations envers le débiteur semblables à celles d’une relation locataire ou bailleur. Par conséquent, lors de la vente, se trouve le transfert d’une partie des responsabilités financières du vendeur à l’acheteur :

  • Charge des travaux futurs ;
  • Paiement des dépenses à la charge du propriétaire
  • Fiscalité ;

Nous devons appliquer un taux de rendement brut à la valeur marchande réduite du bouquet. Le résultat obtenu est le loyer annuel brut de la propriété. Ce taux doit être représentatif du secteur et du type de biens vendus.

Nous prenons notre exemple précédent. Si le rendement brut observé sur le marché lors de la vente est de 5 % :

5% x 200,000€ = 10 000€

A ce montant, nous appliquons le coefficient de vie (pour simplifier, égal à l’espérance de vie) :

12 x 10 000€ = 120 000€

Comparaison de l’évaluation économique et fiscale de la rente viagère DUH

L’évaluation fiscale nous donne une valeur DUH de 36 000€. Valorisation économique, d’une valeur de DUH de 120 000€.

La différence est Colossal !

Cette différence s’explique par le montant du loyer retenu : 250€ pour la vision fiscale, 835€ pour la vision économique (sachant que la valeur marchande de la propriété est de 200.000€).

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