Selon la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557, un bâtiment d’habitation doit faire l’objet d’une mise en copropriété à partir du moment où il est constitué d’au moins deux lots qui appartiennent légalement à deux propriétaires différents. Le propriétaire initial est alors tenu d’entreprendre toutes les démarches nécessaires conformément à la législation en vigueur. Nous faisons le point ici sur le pour et le contre de la mise en copropriété.
Plan de l'article
La mise en copropriété, qu’est-ce que c’est exactement ?
La mise en copropriété est un processus par lequel la propriété d’un bien immobilier à usage d’habitation est répartie entre plusieurs propriétaires, appelés « copropriétaires ». Chacun de ces derniers dispose aussi bien d’un lot privatif (studio, appartement, local commercial…) que d’une quote-part des parties communes (toiture, ascenseur, murs porteurs, escalier, espaces verts, couloirs, équipements…).
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Les affaires communes de l’immeuble sont gérées par une collectivité connue sous le nom de « syndicat de copropriété ». On peut citer l’entretien, la conservation et l’amélioration du bien ainsi que le budget, le règlement intérieur, l’élection des membres du conseil syndical. À savoir que le syndicat de copropriété est une entité juridique regroupant l’ensemble des copropriétaires.
Il est représenté légalement par un syndic qui peut être un professionnel (agence immobilière ou entreprise spécialisée) ou un bénévole (élu parmi les propriétaires ou tiers). Son rôle s’articule autour de la gestion de la copropriété : il se charge des volets administratif et financier, et de la bonne tenue de l’immeuble. Le syndic est assisté, conseillé et contrôlé par un conseil syndical qui est composé de membres élus de la copropriété.
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Les obligations pour mettre un bâtiment en copropriété
La mise en copropriété d’un bâtiment d’habitation est strictement encadrée par la loi. Elle doit alors se faire conformément à certaines formalités et conditions. Il faut d’abord que l’immeuble soit en bon état, tout en étant conforme aux normes de salubrité et de sécurité. Le même bien doit avoir un système des eaux usées fonctionnel, un dispositif d’alimentation en eau potable et un accès à l’électricité. Il ne fait l’objet ni d’un arrêté de péril ni d’une interdiction d’habiter. Qui plus est, il doit avoir été soumis à tous les diagnostics immobiliers obligatoires, à l’instar :
- du CREP ou constat de risque d’exposition au plomb (si le bien a été construit avant 1949),
- du diagnostic amiante (si l’habitation a été édifiée avant 1997),
- du DTG ou diagnostic technique global (si l’immeuble a plus de 10 ans),
- du DPE ou diagnostic performance énergétique (si la copropriété compte plus de 50 lots et est équipée d’un système de chauffage collectif et/ou de refroidissement).
Ils permettent d’informer les futurs acquéreurs sur l’état de l’immeuble ainsi que sur les éléments pouvant potentiellement présenter des risques pour eux. Le propriétaire initial est aussi dans l’obligation de faire établir un EDD ou état descriptif de division. Ce document technique contient un certain nombre de renseignements tels que l’identification du bâtiment, sa répartition en lots privatifs, la quote-part des parties communes, le numéro cadastral, la description et le plan détaillé de chaque lot.
Vient ensuite la nomination du syndic par le syndicat de copropriété lors d’une assemblée générale. Son mandat dure trois ans (ou un an dans certains cas) tout en étant renouvelable. Enfin, il faut établir un règlement de copropriété qui définit les obligations et les droits des copropriétaires, ainsi que les modalités de fonctionnement du syndicat et les règles de vie au sein du bâtiment.
Quels sont les avantages de mettre votre bien en copropriété ?
La mise en copropriété de votre immeuble vous permet de créer des lots plus faciles à vendre ou à louer. La demande est bien entendu plus forte pour les studios et pour les appartements que pour des bâtiments entiers. On note ensuite la mutualisation des coûts liés à l’entretien et à la maintenance des parties communes. L’autre avantage de la mise en copropriété tient à la délégation de la gestion du bien au syndic : tenue des comptes, travaux sur les parties communes, recouvrement des charges, convocation de l’AG, exécution de ses décisions, assurances… Elle favorise de surcroît le lien social et de cohésion tout en améliorant la sécurité. Un bémol existe cependant : la mise en copropriété d’un bien immobilier à usage d’habitation peut s’avérer complexe, étant donné les nombreuses obligations à respecter.
La procédure à suivre pour votre mise en copropriété
Pour mettre en copropriété votre bâtiment d’habitation, vous devez dans en premier temps faire intervenir un géomètre-expert accrédité. Il se chargera de mesurer les lots et d’en déterminer la superficie. Il y a lieu ensuite de faire appel à un diagnostiqueur certifié qui soumettra le bâtiment à tous les diagnostics immobiliers obligatoires. L’intervention d’un notaire est aussi nécessaire : c’est lui qui prendra en charge la rédaction de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Ces documents doivent être signés par vous-même et par les futurs acheteurs des lots privatifs. Une fois établis, ils doivent faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière compétente. Par ailleurs, vous devez solliciter un syndic provisoire pour administrer le bâtiment jusqu’à la première AG des copropriétaires. Lors de cette dernière, vous pourrez élire le syndic définitif et le conseil syndical, et voter le budget prévisionnel.
